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Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
Propiedad Horizontal
(B.O.E., 23 de julio de 1960)
(Modificada por la Ley 8/99 de 6 de
abril de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobrePropiedad
Horizontal)
(Modificada por Ley
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil)
(Modificada por Ley
51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y
accesibilidad universal de las personas con discapacidad )
EXPOSICION DE MOTIVOS
Si en términos generales toda ordenación jurídica no
puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad
social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una
institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los
últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo
que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código
Civil. La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos.
pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de
la práctica, sino con un alcance más amplio y profundo. De un lado, a causa de
la dimensión de futuro inherente a la ordenación jurídica, que impide
entenderla como mera sanción de lo que hoy acontece y obliga a la previsión de
lo que puede acontecer. Y, de otro lado, porque si bien el punto de partida y
el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo
cual importa mucho su adecuación a las concretas e históricas exigencias y
contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad última,
singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en función de Derecho natural, es lograr un orden de convivencia
presidido por la idea de justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone
tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador,
que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social básico que en los tiempos
modernos ha influido sobremanera en la ordenación de la propiedad urbana. Se
manifiesta a través de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad
de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y de la familia como
para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio,
la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese
factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida
y de convivencia dentro de una elemental civilización, se ofrece hoy, provocado
por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en términos
muy acusados, y es el representado por las dificultades que entraña la
adquisición, disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acción
del Estado ha considerado y atendido a esta situación real en tres esferas,
aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la
construcción, impulsándola a virtud de medidas indirectas e incluso, en
ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del
arrendamiento, a través de una legislación frecuentemente renovada, que
restringe el poder autónomo de la voluntad con el fin de asegurar una
permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en
condiciones económicas sometidas a un sistema de intervención y revisión, y en
la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad
horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la
edificación. La esencial razón de ser del régimen de la propiedad horizontal
descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una
inversión de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables
para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, más
asequible a todos y la única posible para grandes sectores de personas. Siendo
ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido,
sino que, además, requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una
ordenación completa y eficaz. Y más aún si se observa que, por otra parte,
mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos
urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de
intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la
institución arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que
difícilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al
incremento de la construcción con un bien organizado régimen de la propiedad
horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a él en un
plano más adecuado, que permite soluciones estables: y ello a la larga
redundará en ventaja del propio régimen arrendaticio, que podrá, sin la presión
de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su función
económico-social.
La Ley representa, más que una reforma de la
legalidad vigente, la ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad
de pisos. Se lleva a cabo mediante una Ley de carácter general, en el sentido
de ser de aplicación a todo el territorio nacional. El artículo 396 del Código
Civil, como ocurre en supuestos análogos, recoge las notas esenciales de este régimen
de propiedad y, por lo demás, queda reducido a norma de remisión. El carácter
general de la Ley viene aconsejado sobre todo por la razón de política
legislativa derivada de la necesidad a que sirve, se manifiesta por igual en
todo el territorio; pero también se ha tenido en cuenta una razón de técnica
legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin
descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreción que
excede de la tónica propia de un Código Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupción en los
ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El
progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a
subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que
introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del
Código Civil ya significó un avance en este sentido, toda vez que reconoció la
propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como
accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La
Ley que recoge el material preparado con ponderación y cuidado por la Comisión
de Códigos, dando un paso más pretende llevar al máximo posible la
individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal
fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se
incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el
piso estricto sensu, o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente,
el uso y disfrute son privativos sobre el „inmueble“, edificación, pertenencias
y servicios -abstracción hecha de los particulares espacios- tales uso y
disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos,
aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que
también se mantiene respecto de la facultad de disposición Con base en la misma
idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo
anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también
pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto
él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que
se divide física y jurídicamente en pisos y locales, se divide así
económicamente en fracciones o cuotas.
En este propósito individualizador no hay que ver una
preocupación dogmática y mucho menos la consagración de una ideología de signo
individualista. Se trata de que, no olvidando la ya aludida función social que
cumple esta institución, cabe entender que el designio de simplificar y
facilitar el régimen de la propiedad horizontal se realiza así de modo más
satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta
ya no sólo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los
derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la
hasta ahora vigente redacción del mencionado artículo 396. Ahora bien: tampoco
en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha guiado la Ley.
Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente
se ha hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el
pensamiento de que no se persigue aquí una concentración de la propiedad de los
pisos o locales, sino, por el contrario, su más amplia difusión.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a
la constitución del régimen de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora,
y ello tiene una justificación histórica, esta materia ha estado entregada casi
de modo total, en defecto de normas legales, a la autonomía privada reflejada
en los estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres
determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que de ordinario, los
dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el
promotor de la empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las
personas que ingresaban en el régimen de la propiedad horizontal. La Ley brinda
una regulación que, por un lado, es suficiente por sí, con las salvedades
dejadas a la iniciativa privada, para constituir, en lo esencial, el sistema
jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado,
admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta
modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las
normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la
Ley. De ahí que la formulación de estatutos no resultará indispensable, si bien
podrán éstos cumplir la función de desarrollar la ordenación legal y adecuarla
a las concretas circunstancias de diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la
propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tiende a atribuir al titular
las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por
la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el
interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la
subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base
material y objetiva. Por lo mismo, Íntimamente unidos a los derechos de
disfrute, aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de
configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad,
procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho
propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para
así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.
Además de regular los derechos y deberes
correspondientes al disfrute, la Ley se ocupa de aquellos otros que se refieren
a los desembolsos económicos a que han de atender conjuntamente los titulares,
bien por derivarse de las instalaciones y servicios de carácter general, o bien
por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El
criterio básico tenido en cuenta para determinar la participación de cada uno
en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al
piso o local, cuidándose de significar que la no utilización del servicio
generador del gasto no exime de la obligación correspondiente.
Una de las más importantes novedades que contiene la
Ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes
impuestos a los titulares, así como lo que concierne al disfrute del
apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos, mediante la
aplicación de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de
las obligaciones genera la acción dirigida a exigir judicialmente su
cumplimiento, bien de modo específico, esto es, imponiendo a través de la
coacción lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la
pertinente indemnización. Pero esta normal sanción del incumplimiento puede no
resultar suficientemente eficaz en casos como los aquí considerados, y ello por
diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae
repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso
que dificulta el funcionamiento del régimen de propiedad horizontal; otra razón
es la de que en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposición judicial
del cumplimiento específico es prácticamente imposible por el carácter negativo
de la obligación, y la indemnización no cubre la finalidad que se persigue de
armonizar la convivencia. Por eso prevé la posibilidad de la privación judicial
del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente
señaladas, y por otra parte se asegura la contribución a los gastos comunes con
una afectación real del piso o local al pago de este crédito considerado
preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la
titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualización,
recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de
interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho
indispensable en la práctica la creación de órganos de gestión y
administración. La Ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las
enseñanzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta
materia. Y fruto de ella, así como de la detenida ponderación de los diversos
problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del régimen
de propiedad horizontal a tres órganos: la junta, el presidente de la misma y
el administrador. La junta, compuesta de todos los titulares, tiene los
cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente
una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla
general, el voto favorable, tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de
la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la
unanimidad, o bien cuando, por el contrario, por la relativa importancia de
aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el
funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los
asistentes. El cargo de presidente, que ha de ser elegido del seno de la junta,
lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de
él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha
venido produciendo. Y, finalmente, el administrador, que ha de ser designado
por la junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en
dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones
que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta
flexibilidad para que el número de estas personas encargadas de la
representación y gestión sea mayor o menor según la importancia y necesidad de
la colectividad.
Por último, debe señalarse que la economía del
sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro
de la Propiedad, y exige una breve reforma en la legislación hipotecaria. Se ha
partido, en un afán de claridad, de la conveniencia de agregar dos párrafos al
artículo 8º de la vigente Ley Hipotecaria, el 4º y el 5º, que sancionan, en
principio, la posibilidad de la inscripción del edificio en su conjunto,
sometido al régimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o
local como finca independiente con folio registral propio.
El número 4º del mencionado artículo 8º prevé la
hipótesis normal de constitución del régimen de propiedad horizontal, es decir,
la construcción de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la
enajenación de pisos, y el caso menos frecuente, de que varios propietarios de
un edificio traten de salir de la indivisión de mutuo acuerdo, o construyan un
edificio con ánimo de distribuirlo, ab initio, entre ellos mismos,
transformándose en propietarios singulares de apartamentos o fracciones
independientes. A título excepcional, y con el mismo propósito de simplificar
los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicación concreta de los
repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que así lo
soliciten todos ellos.
Y el número 5º del mismo artículo 8º permite crear el
folio autónomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten
previamente inscritos el inmueble y la constitución del régimen de propiedad
horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta
elaborada por las Cortes Españolas, dispongo:
CAPITULO I
Disposiciones Generales
1. La presente Ley tiene por objeto la regulación de la
forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil,
que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración
de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a
la vía pública.
2. Esta Ley será de aplicación:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con
arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.
b) A las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el
título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las
disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad,
de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos
y obligaciones recíprocas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los
términos establecidos en esta Ley.
CAPITULO II
Del régimen de la propiedad por
pisos o locales
3. En el régimen de propiedad establecido en el
artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,
con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o
no, que están comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al
propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en
el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o
locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de
participación con relación al total del valor del inmueble y referida a
centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras
o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su
derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la
transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de
propiedad.
4. La acción de división no procederá para hacer cesar la
situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario pro
indiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre
que la pro indivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o
utilidad común de todos los propietarios.
5. El título constitutivo de la propiedad por pisos o
locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos,
al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar
las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e
instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su
extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como
garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de
participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el
propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de
todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en
relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su
situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de
constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley
en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará
a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título y a salvo lo que
se dispone sobre validez, se observarán los mismos requisitos que para la
constitución.
6. Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites
establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá
fijar normas de régimen interior, que obligarán a todo titular mientras no sean
modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
7. 1. El propietario de cada piso o local podrá
modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél
cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general,
su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro
propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente
a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración
alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo
sin dilación al Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no
les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o
de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas,
bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente,
previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al
efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto
expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación
del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter
cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento
de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas
cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de
cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso,
contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,
además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización
de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la
vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad
de la infracción de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor
no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos
definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento».
8. Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto
de división material para formar otros más reducidos e independientes, y
aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio o disminuidos
por segregación de alguna parte.
En tales casos se requerirá, además del
consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de
propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de
participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el
artículo 5º, sin alteración de las cuotas de los restantes.
9. 1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la
comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera
de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso
adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o
desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio
piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la
comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su
descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones
que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés
general acordados conforme a lo establecido en el artículo 17, teniendo derecho
a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los
efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes
a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año
natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos
del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los
enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la
preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de
los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de
propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la
Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades
adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos
generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten
imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará
legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se
transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá
declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la
comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá
aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la
comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el
otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de
esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo
de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de
Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de
culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de
los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de
participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad
de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la
finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a
todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún
caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del
inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de
las infracciones cometidas y de los daños causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de
Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones
de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación
se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas
al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario
fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se
entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente
en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el
plazo de tres días naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de
Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de
su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá
respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la
transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho
de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de
aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el
artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o
local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario,
o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
2. Para la aplicación de las reglas del apartado
anterior se reputaran generales los gastos que no sean imputables a uno o a
varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del
cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo
establecido en el artículo 11.2 de esta Ley.“
10. 1. Será obligación de la comunidad
la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y
conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas
condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y
seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los
propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios
altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años,
vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para
un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la
instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su
comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren
injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad
competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en
vía administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las
obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También
podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos
establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realización
de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente
artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que
los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
11. 1. Ningún propietario podrá exigir
nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su
naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para
realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota
de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos
comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso
en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo,
participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los
gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la
aplicación del correspondiente interés legal.
3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la
realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de
los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de
gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte
del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso,
el consentimiento expreso de éste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o
por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el
momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
12. La construcción de nuevas plantas y
cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las
cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará
la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la
descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el
titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
13. 1. Los órganos de gobierno de la
comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
c) El Secretario.
d) El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la
Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la
comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y
responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El Presidente será nombrado, entre los
propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o
sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado
podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al
cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El Juez, a través del
procedimiento establecido en el artículo 17.3ª, resolverá de plano lo
procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir,
en su caso, al Presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva
designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por
cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la
comunidad.
3. El Presidente ostentará legalmente la
representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos
que la afecten.
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa.
Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para
la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los
Vicepresidentes por su orden, sustituir al Presidente en los casos de ausencia
vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus
funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del Secretario y del Administrador
serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o
la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de
dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de Secretario y Administrador podrán
acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de Administrador y, en su caso, el de
Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como
por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente
reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones
y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan
lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo
de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes
de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada
en sesión extraordinaria.
8. Cuando el numero de propietarios de viviendas o
locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de
administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen
los estatutos.
14. Corresponde a la Junta de
propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los
cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los
titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y
las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas
las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad
con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las
normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés
general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para
el mejor servicio común.
15. 1. La asistencia a la Junta de
propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando
para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a
diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar
en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la
asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo
manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario,
debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se
refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de
mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la
junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas
con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a
la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en
sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta
reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota
de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las
mayorías exigidas en esta Ley.
16. 1. La Junta de propietarios se
reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y
en las. demás ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pida la
cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos
el 25% de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el
Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de
los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma
establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios
que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y
advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos
en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de
propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la
comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden
del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en
primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el
lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el
mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto
será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este
artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada,
cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
3. La citación para la junta ordinaria anual se hará,
cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la
que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente,
siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
17. Los acuerdos de la Junta de
propietarios se sujetaran a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez
de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de
ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de
interés general, incluso cuando supongan la modificación del título
constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las
tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de
elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble
requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de
los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las
cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario
directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y
11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o
de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios
que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores
de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios
ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del
acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo
dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes
para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real
Decreto-Ley 1/998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así
como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la
energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen,
a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la
instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados
de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no
hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si
con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o
a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas
infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá
autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido,
debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente
respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura
instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de
elemento común.
3. Para la validez de los demás acuerdos bastará el
voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la
mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán validos los acuerdos
adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su
vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los
procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de
parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en
comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo
que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo
pronunciamiento sobre el pago de costas.
18. 1. Los acuerdos de la Junta de
propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo
establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos
de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los
intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún
propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado
con abuso de derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos
acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los
ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de
su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con
la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la
Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación
a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse
el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios
a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los
propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del
acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no
suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga, con carácter
cautelar, a solicitud del demandante oída la comunidad de propietarios.“
19. 1. Los acuerdos de la Junta de
propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador
de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios
deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los
propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la
indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos
cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo
caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de
que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los
propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de
las cuotas de participación que respectivamente representen.
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del
Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días
naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que
la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los
propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta
siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración,
los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas
de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el
Presidente y el Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la
siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la
subsanación.
4. El Secretario custodiará los libros de actas de la
Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco
años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones
20. Corresponde al Administrador:
a) Velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelación y someter a la
Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para
hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la
casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando
inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de
obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y
custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
f) Todas las demás atribuciones que se confieran por
la Junta.“
21. 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f)
del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en
el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o
el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del proceso monitorio.
2. La utilización del procedimiento monitorio
requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la
liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como
secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal
acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma
establecida en el artículo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo
dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del
requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización
de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o
local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse
contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el
actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular
registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petición inicial podrá
formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial
del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de
bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los
intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo
preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el
deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la
que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso
monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador
para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar,
con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del
artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que
devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento
de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista
oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el
acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se
deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
22. 1. La comunidad de propietarios responderá de sus deudas
frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente
y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá
dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente
proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podrá oponerse a la
ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad
de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el
requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento,
serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte
proporcional que le corresponda.
23. El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en
contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción
exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro,
a menos que el exceso de dicho coste está cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad
ordinarias.
CAPÍTULO III
Del régimen de los complejos
inmobiliarios privados
24. 1. El régimen especial de propiedad
establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos
complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o mas edificaciones o
parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o
locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de
las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con
carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere
el apartado anterior podrán: a) Constituirse en una sola comunidad de
propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el
párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las
disposiciones de esta Ley, que les resultaran íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de
propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva
comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los
Presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente
autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.
El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su
conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes.
Asimismo fijará la cuota de participación de cada una
de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su
obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad
agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles
en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el
apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica
que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta
Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo
acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la
agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los
propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley
requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la
mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las
comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será
aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley
sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la
comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en
ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las
comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no
adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán
aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior.“
DISPOSICIÓN ADICIONAL
Unica. 1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus
competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de
reserva regulado en el artículo 9.1 .f) se ajustará a las siguientes reglas:
a) El fondo deberá constituirse en el momento de
aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en
vigor de la presente disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán
el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constitución el fondo estará
dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de
la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las
aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario
correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquél en que se
constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la
cuantía mínima establecida en el artículo 9.
2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser
inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal
establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el
ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservación y reparación
de la finca permitidos por la presente Ley se computaran como parte integrante
del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se
efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del
fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. La presente Ley regirá todas las
comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron
creadas y el contendido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en
contradicción con lo establecido en la misma.
En el plazo de dos años, a contar desde la
publicación de esta Ley en el Boletín Oficial del Estado, las comunidades de
propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella, en lo que
estuviere en contradicción con sus preceptos.
Transcurridos los dos años, cualquiera de los
propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente
disposición por el procedimiento señalado en el número 2º del artículo 16.
Segunda. En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por
pisos, en los que está establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de
los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar
sin eficacia tal derecho, salvo que en nueva junta, y por mayoría que
represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se acordare el
mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los
miembros de la comunidad.
DISPOSICION FINAL
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a
lo establecido en esta Ley.
Dada en el Palacio de El Pardo a 21 de julio de 1960.
Francisco Franco.
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