PLAN DE PREVENCIÓN DEL FRAUDE
   

III. ÁMBITOS DE ACTUACIÓN

4. EL FRAUDE EN EL SECTOR INMOBILIARIO INTRODUCCIÓN

Este apartado analiza los riesgos fiscales y las formas de fraude que se producen en el sector inmobiliario, de forma sistemática, para diseñar un plan integral de control del cumplimiento de las obligaciones fiscales derivadas de la tenencia, uso, disfrute y transmisión de inmuebles, cuyo enfoque es fundamentalmente operativo.

Conforman el sector inmobiliario un conjunto de actividades de promoción, y explotación de los inmuebles, en las que intervienen diversos agentes, y que se desarrolla en distintas fases.

En sentido amplio, forman parte del sector inmobiliario las siguientes actividades: promoción inmobiliaria de terrenos y de edificaciones, servicios relativos a la propiedad inmobiliaria, alquiler de viviendas, locales e inmuebles rústicos, y construcción. Además, hay que añadir los servicios prestados por determinados profesionales, como arquitectos y agentes de la propiedad, y las actividades desarrolladas por los particulares que invierten en bienes inmuebles o los arriendan y que también tienen un papel activo en este mercado.

Es de especial interés para la investigación integral del sector clasificar los diferentes agentes que intervienen en el mercado inmobiliario según las actividades que desarrollan:

Las Administraciones Públicas, que tienen un trascendental papel regulador del sector, realizan la planificación del suelo y también son importantes clientes de obra civil.

Los propietarios del suelo rústico o no urbanizable, que aportan los terrenos y que por su recalificación como suelo urbanizable obtienen plusvalías muy importantes.

Los promotores de suelo o urbanizadores, que realizan la gestión y ejecución del urbanismo.

Los promotores inmobiliarios, que edifican y cuentan con agentes secundarios como las empresas constructoras, las entidades que financian la promoción y a las propias empresas, y las empresas de servicios inmobiliarios. Cabe destacar, por su singularidad, los operadores económicos dedicados a la rehabilitación de viviendas y la promoción de viviendas de protección oficial.

Los usuarios o inversores, que adquieren, para uso propio o para alquilar, el producto inmobiliario terminado (viviendas, oficinas, naves industriales, etc.), en ocasiones con la intervención de una entidad financiera y un agente o intermediario. Una problemática específica se plantea con los inversores no residentes, tal y como se analiza más adelante.

También hay que diferenciar entre el mercado primario, comprensivo de las operaciones asociadas a la primera ocupación de los inmuebles, y el mercado secundario, que se refiere a las operaciones que tienen lugar durante la vida útil de los bienes: arrendamientos y transmisiones.

Por otra parte, con ciertos matices según la Comunidad Autónoma en la que tenga lugar, las fases más significativas de los nuevos desarrollos urbanísticos pueden resumirse como sigue:

1) Aprobación del planeamiento urbanístico general. Se modifica la calificación de algunos terrenos que pasan a ser suelo "urbanizable".

2) Planeamiento urbanístico de desarrollo (Plan Parcial). Fija aprovechamientos o edificabilidades, usos, alineaciones rasantes, infraestructuras, redes y reservas de suelo.

3) Gestión del planeamiento. Los diferentes sistemas de gestión del urbanismo se pueden agrupar en los siguientes grupos: Compensación, Agente Urbanizador, Cooperación y Expropiación.

4) Urbanización. En esta fase se ejecutan las obras previstas en el Proyecto de Urbanización, de acuerdo con lo fijado en el Plan Parcial.

5) Edificación. En esta fase se realizan las obras de edificación y las ventas, generalmente sobre plano, mediante contrato privado.

En este complejo contexto de operadores económicos, mercados y fases, el fraude inmobiliario se caracteriza por lo siguiente:

- Existe una fuerte percepción social de que el fraude está muy extendido en este sector, por lo que, además, en la medida en que incide en un bien social como la vivienda, fomenta entre los ciudadanos una cierta sensación general de fraude fiscal.

- Tiene carácter estructural. La multitud de transacciones económicas, su opacidad y la falta de organización de los mercados provocan disparidades en los precios, dificultando la utilización de referencias de valoración válidas, lo cual facilita la manipulación de los valores ya desde las primeras transmisiones lo que, a su vez, posibilita la ocultación del verdadero valor en las siguientes operaciones.

- Si a lo anterior se une el alto valor de los bienes inmuebles, se producen importantes riesgos de fraude: por una parte, el sector inmobiliario es propicio a la generación de dinero negro, por ocultación de las ganancias reales en muchas operaciones (y de los impuestos indirectos que las gravan) y, por otra, es idóneo para "blanquear" dinero oculto al fisco, generado en cualquier otro sector de actividad, incluso por particulares, que invierten las ganancias ocultas en inmuebles.

- El desarrollo de los procesos de urbanización y promoción se produce en un dilatado plazo temporal, lo que dificulta su control y seguimiento.

- Las actuaciones urbanísticas se suelen desarrollar con gran dispersión territorial, en diferentes polígonos, y los agentes que intervienen en las transacciones pueden estar domiciliados o localizados, a veces interesadamente, en otros ámbitos territoriales diferentes, lo que dificulta las transferencias de información y el control.

- Existen numerosos entramados, más o menos complejos, de empresas con intereses de grupo, lo que exige su tratamiento unitario para que el control sea eficaz.

Las tipologías básicas de fraude más habituales en este sector pueden resumirse en tres:

a) Ocultación de la titularidad de los bienes o de la intervención del operador económico en determinadas fases del proceso urbanístico (muchas transmisiones no se inscriben en el Registro, interposiciones societarias, etc.).

b) Declaración de las transmisiones por valores inferiores a los reales, al mismo tiempo que se ocultan beneficios y se posibilita el blanqueo de dinero negro (falseamientos en las escrituras públicas, sistemas de valoración diferentes según impuestos, etc.).

c) Ocultación de la explotación de los inmuebles, básicamente de arrendamientos de viviendas.

4.1. Modelo general de control sobre el sector inmobiliario

Frente a las características del fraude en este sector, se ponen de manifiesto desajustes en el modelo de control fiscal de la Agencia Tributaria, provocados por diversas causas, de mayor o menor relevancia, que pueden ordenarse de la siguiente manera:

- La información existente en las bases de datos corporativas es mejorable, debe ajustarse a las fases del proceso urbanístico, en ocasiones adolece de falta de calidad o se incorpora con retraso e, incluso, su propia presentación en las bases de datos corporativas puede estructurarse mejor, pues está muy fragmentada.

- La organización del control y los métodos de trabajo aplicados presentan debilidades. La amplitud del campo de actuación y la deslocalización de algunos agentes contrasta con una organización administrativa de las unidades de control muy convencional, demasiado compartimentalizada territorialmente, con deficiencias de coordinación y de intercambio de información. Además, las actuaciones de comprobación e investigación no se adecuan a la forma en que se producen los desarrollos urbanísticos, llegando con retraso muchas veces. Por otra parte, no se ha afrontado la configuración de unidades especializadas dedicadas a la investigación en profundidad del sector inmobiliario, que deberían realizar también la actividad de captación de información y de análisis de ésta, con apoyo de los arquitectos al servicio de la Administración Tributaria, y existe cierta falta de formación de los equipos y unidades sobre las normas urbanísticas.

- No se dispone de indicadores del grado de cumplimento fiscal del sector y su evolución que permitan planificar las actuaciones y establecer su priorización. La configuración de los programas de control no permite realizar un seguimiento global de los resultados obtenidos en la comprobación de las entidades del sector inmobiliario en su conjunto, puesto que no existe un plan integral de control para este sector. Los instrumentos de planificación, orientados a la consecución de resultados liquidatorios a corto plazo, tampoco favorecen que se realicen actuaciones de investigación en profundidad con captación de información y análisis previo de la misma.

Medidas:

a) En el ámbito organizativo

Planificación integral de las actuaciones de control del sector, revisión del sistema de objetivos y mejor seguimiento de los resultados.

Elaboración de indicadores de cumplimiento para detectar riesgos y mejorar la selección.

Creación de equipos de inspección especializados que en colaboración estrecha con los arquitectos al servicio de la Hacienda Pública, recopilen información y la sistematicen y analicen con objeto de planificar con antelación suficiente las actuaciones y optimizar la selección de contribuyentes a comprobar.

Coordinación entre equipos y unidades de distinta adscripción territorial, de manera que se faciliten las comprobaciones verticales (en todo el proceso urbanístico y el mercado inmobiliario) y se gestione lo más eficazmente posible la información que se obtiene fraccionada territorialmente.

Diseño de un método informatizado de ayuda a la comprobación específico para el sector inmobiliario.

b) En el ámbito de la información

Estructuración adecuada de la información en las bases de datos de la Agencia Tributaria, para que la información sobre inmuebles aparezca en un solo epígrafe: datos catastrales, información de notarios y registradores, transmisiones patrimoniales, etc., con reflejo de determinada información relevante, por ejemplo, número de veces que cambia un inmueble de titular en un período de tiempo, cantidades deducidas por inversión en vivienda habitual por años, etc.

Incorporación en todos los modelos de declaración en los que aparece información sobre inmuebles del número de referencia catastral.

Obtención de nueva información (fianzas en arrendamientos, tasaciones hipotecarias, etc.). Interesa especialmente la información de los promotores sobre viviendas nuevas y ventas sobre plano.

Impulso de medidas de coordinación con otras Administraciones Públicas para mejorar la calidad de la información sobre inmuebles y facilitar que sea compartida por todas ellas (relacionado con apartado 2).

c) En el ámbito de las actuaciones inspectoras

Impulso de inspecciones verticales y de pruebas piloto de seguimiento desde su inicio, de promociones urbanísticas y de nuevos sistemas de selección de riesgos en el sector que aprovechen la experiencia inspectora, la información de las bases de datos tributarias y las nuevas técnicas informáticas y estadísticas (tipo redes neuronales).

Elaboración de una base de datos de criterios jurídicos aplicables y guías sectoriales de comprobación por áreas. Cursos de formación específicos en materias urbanísticas.

Reforzamiento del control de los pagos en metálico, para lo cual se propone establecer la obligación de informar por parte de los obligados tributarios de los cobros efectuados en metálico, por encima de un determinado importe, especificando el concepto(inmuebles, automóviles, embarcaciones, joyas, etc.). Puede incorporarse esta obligación en el actual modelo 347 de operaciones con terceros.

Para paliar la falta de información que existe en la actualidad sobre las transacciones realizadas en el caso de los inmuebles de primera adquisición, realización de requerimientos de obtención de información específica.

d) En el ámbito normativo

Analizar la viabilidad de obligar a consignar en las escrituras la descripción de los medios de pago utilizados, prohibiendo fórmulas genéricas de uso frecuente, tales como "la parte vendedora confiesa recibido el precio".

Estudio de la generalización del uso de la referencia catastral en los modelos de información o declaración relacionados con inmuebles en los que todavía no se hace, incluso en determinados contratos privados (suministros, tasaciones, etc.).

Estudio de la firma de acuerdos con las CCAA para la mejora de la información sobre transacciones inmobiliarias, incorporando el número de referencia catastral del inmueble transmitido al modelo de declaración del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en el caso de inmuebles de segunda mano.

Estudio de la obligatoriedad de que los Entes Públicos beneficiarios de expropiaciones comuniquen a la Dirección General del Catastro la relación de titulares de fincas expropiadas.

Hacer efectiva la obligación que actualmente se establece en el modelo de declaración del Impuesto sobre Sociedades de declarar los socios con una participación superior al 5% (al 1% si son sociedades cotizadas), y que ahora se incumple con generalidad, para reforzar su exigibilidad.

Estudio del posible acceso al Registro de la Propiedad de documentos privados relativos a operaciones inmobiliarias y pagos anticipados a cuenta de entregas de inmuebles.

4.2. Control de las recalificaciones y urbanizaciones de terrenos

El mercado del suelo presenta mayor opacidad que el resto de los mercados inmobiliarios debido a las siguientes causas:

- Dificultad de disponer de información completa ya que ésta se encuentra dispersa en diferentes Administraciones y Entidades (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, Administración del Estado, Registros de la Propiedad, Agentes Urbanizadores, Juntas de Compensación, etc.).

- Necesidad de disponer de la información desde el inicio y en las sucesivas fases del desarrollo urbanístico.

- Existen fases críticas en los que se producen las plusvalías más importantes, como son las recalificaciones de nuevos desarrollos urbanísticos, que permiten mayores aprovechamientos, o la finalización de las gestiones para la aprobación del planeamiento de desarrollo, que exigen especial vigilancia.

A la vista estas circunstancias, algunos riesgos fiscales habituales son, entre otros:

a) Cuando se trata de titulares de suelo en desarrollos urbanísticos y de inmuebles recalificados: ocultación de la titularidad de los terrenos o de la intervención en el proceso urbanizador, declaración de transmisiones por un importe inferior al precio real, operaciones de venta de derechos y otras operaciones similares, que, por un lado, no se reflejan en el Registro de la Propiedad (porque se han realizado en contrato privado o porque la escritura no se ha registrado) y, por otro, sin que exista en todo caso correspondencia entre los terrenos aportados a la junta de compensación y los aprovechamientos urbanísticos asignados (lo cual permite encubrir transmisiones inmobiliarias), indemnizaciones recibidas de la entidad urbanística por elementos que desaparecerán en el proceso urbanizador y operaciones acogidas al régimen especial de fusiones, escisiones y canje de valores, que pueden encubrir transmisiones o separaciones de socios.

b) Cuando se trata de agentes urbanizadores o promotores de suelo implicados en el desarrollo urbanístico: ocultación de la intervención en el proceso urbanizador, ocultación de ventas o permutas de suelo urbanizado, acuerdos o Convenios con Ayuntamientos que suponen plusvalías adicionales por otorgar un mayor aprovechamiento al suelo, o transferencias de aprovechamiento urbanístico entre polígonos, equivalentes a permutas, acuerdos privados con los propietarios iniciales para la obtención de suelo a cambio de sufragar los costes de la urbanización y casos de empresas constituidas para una única actuación y que no declaran y liquidan la totalidad de las operaciones, sin que puedan ser localizadas posteriormente, y cuyos socios vuelven a actuar en nuevas operaciones con sociedades diferentes.

Medidas:

Establecimiento de un sistema normalizado de captación de la información que en esta fase se encuentra fraccionada en Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, Catastro, Registro de la Propiedad, agentes urbanizadores, Juntas de compensación, o Entidades beneficiarias de la expropiación, para conocer tanto los cambios de titularidad como otras operaciones (permutas, convenios, transferencias de aprovechamiento) que, en muchas ocasiones, no se inscriben en el Registro de la Propiedad. De esta forma, se elaborará una base de datos de nuevos desarrollos urbanísticos desde su inicio hasta la venta de las promociones.

Emisión de requerimientos de información normalizados según la fase del desarrollo urbanístico y entidad afectada.

4.3. Control de la promoción de edificaciones

El problema fundamental de fraude en esta fase es la ocultación de parte de los beneficios generados en la promoción, aunque los mecanismos de ocultación varían según el tipo de empresa, desde el fraude más sofisticado ligado a la planificación fiscal internacional de algunas grandes empresas, a la simple ocultación de parte de los precios de venta de las viviendas, más propio de promotores de menor tamaño.

Además, algunos problemas específicos en esta fase son:

- Promotores con reserva de suelo adquirido a bajo coste, normalmente antes de la recalificación, y escriturado por debajo del precio real, con permutas por obras, etc.

- Compra-ventas no declaradas entre particulares de los derechos sobre viviendas en construcción (compra sobre plano), en las que a veces intervienen las mismas promotoras.

- Promotoras pequeñas o incluso creadas para una única promoción y que después quedan inactivas, aunque sin darse de baja en el censo. Se dan casos de solicitud de devolución del IVA soportado, sin ingreso del IVA correspondiente a la venta de las viviendas o los locales terminados.

- Domiciliación de muchas sociedades en ámbitos territoriales diferentes a aquellos en los que realizan las actividades y en los que aparentemente radica la sede de dirección efectiva, buscando reducir las probabilidades de comprobación y dificultar a los actuarios la investigación completa de la empresa.

- Indebida aplicación de los incentivos fiscales en el Impuesto sobre Sociedades ligados a la reinversión.

- Rehabilitaciones de viviendas teniendo en cuenta que las obras en ocasiones son contratadas por el comprador con la propia empresa inmobiliaria que le ha vendido la vivienda en el momento de la compra, lo que permite blanquear mayores importes (sobre todo si se escritura antes de la rehabilitación).

- En la adjudicación inicial de viviendas nuevas acogidas a algún tipo de protección (VPO, VPT o similares) es habitual que el suelo se adquiera a precios altos, por lo que, al añadirle el coste de la construcción, muchas veces imposibilita que se puedan vender por el módulo oficial. El precio final se acaba trasladando al comprador, a veces disfrazado de un precio muy por encima del normal en el mercado de los anejos (garajes y trasteros), de las mejoras realizadas, etc., que se paga en metálico. Este mecanismo se traslada a las segundas y posteriores transmisiones.

Medidas:

Depuración del censo para centrar las actuaciones de control en los promotores realmente operativos y sus sucesores.

Obtención de información externa de contraste (por ejemplo, en Internet o publicaciones especializadas sobre promociones, precios, tasaciones, etc.). En algunos casos, estos datos deben contrastarse con los precios escriturados para ir conociendo conductas habituales en la ocultación de precios.

En determinadas promociones (por ejemplo, en aquellas en las que se haga más evidente la ocultación de parte del precio pagado) realización de pruebas piloto con investigación simultánea del vendedor (promotor) y de los compradores, con el objeto de descubrir el precio efectivamente pagado.

Requerimiento de los contratos privados para dificultar que se escrituren las operaciones por un valor inferior al real en los casos de ventas "sobre plano". Al mismo tiempo algunos inversores adquieren el inmueble al promotor "sobre plano" y lo transmiten a terceros antes de firmar la escritura, obteniendo un beneficio fácil de ocultar al fisco, dado que no han llegado a figurar como propietarios en el Registro de la Propiedad, por lo que es preciso requerir información al promotor sobre los titulares intermedios.

Habilitación de la realización de actuaciones de investigación fuera de la demarcación territorial del actuario que conozca del procedimiento cuando sea necesario para el buen fin de éste.

También se deben controlar los cambios de domicilio que tienen por única intención dificultar la realización de actuaciones de control.

Identificación de las principales empresas que se dedican a la rehabilitación de viviendas así como los precios de las principales transmisiones efectuadas, con el objeto de determinar si los importes declarados por metro cuadrado guardan coherencia con los que puedan considerarse como precios medios en el mercado.

Solicitud a las CC.AA. de la relación de los transmitentes y adquirentes de viviendas en los últimos años en zonas de especial interés urbanístico, e investigar las formas de pago y los patrimonios, como prueba piloto.

4.4. Control de las actividades de construcción

En general, el principal riesgo en la fase de construcción de las edificaciones es la ocultación de ingresos, que puede producirse tanto en las obras importantes de construcción de edificaciones como en las pequeñas obras de reforma de locales y viviendas.

También, en algunos casos, se aprovechan determinados gastos ficticios, mediante la anotación contable en base a facturas falsas o que reflejan mayor importe que el real, como en los casos de subcontratación con algunas empresas defraudadoras en régimen de módulos y entidades no declarantes o que emiten facturas falsas.

En las constructoras de cierto tamaño, en algunos casos, también se da la ocultación de ingresos extraordinarios, la deducción de gastos asociados a ingresos no declarados que se imputan a otros ingresos que sí se declaran y la contratación irregular con empresas en módulos o ficticias. En cuanto a la obra civil, es preciso vigilar algunas prácticas contables irregulares derivadas en buena parte de presupuestos artificialmente bajos, con reformados posteriores más o menos encubiertos.

En otros casos, algunas empresas más pequeñas, simplemente alegan ausencia de contabilidad y de documentación que permita realizar la comprobación, y, cuando se trata de las empresas de pequeñas reformas (albañilería, fontanería, electricidad, etc.), es habitual no facturar al cliente.

Con carácter general, la actividad de promoción de edificios muestra de forma continuada en el tiempo un resultado agregado negativo en las declaraciones anuales de IVA. Este resultado es consecuencia, entre otras razones, de que una parte importante del valor del producto final corresponde a adquisiciones a terceros, es decir, a subcontrataciones, por importes elevados, frente a facturaciones declaradas por montantes reducidos.

Tanto si los promotores se limitan a actuar en calidad de tales como si desarrollan la actividad de promotor-constructor, las ejecuciones de obra y las prestaciones de servicios contratadas con terceros suponen importes considerables como cuotas soportadas que tendrán carácter de deducibles en sus declaraciones de IVA.

De modo similar, aunque la producción de edificaciones pueda considerarse intensiva en trabajo, las empresas promotoras suelen normalmente contar con relativamente poco personal y son las empresas contratistas o subcontratistas quienes aportan volúmenes considerables de mano de obra e incurren en obligaciones por retenciones en relación con el IRPF.

Los comportamientos observados tendentes a desplazar obligaciones de ingreso a empresas incumplidoras, de corta vida efectiva y nula solvencia patrimonial, suponen un perjuicio considerable para los intereses de la Hacienda Pública y deben ser corregidos con eficacia.

También es frecuente la ejecución de obras mediante uniones temporales de empresas (UTES) sin que se lleve a cabo un control sistemático de éstas.

Lógicamente no es posible un control eficaz de las empresas asociadas si no se controla debidamente las bases de las UTES que deben imputarse.

Medidas:

En general son válidas las medidas propuestas para el caso de los promotores (en muchos casos las empresas realizan las dos actividades): seguimiento de las obras desde el principio, captación previa de información, planificación de actuaciones intensivas y coordinadas, sobre todo en las grandes empresas.

Obtención de información de los Ayuntamientos y los colegios profesionales, al menos respecto de obras de gran envergadura y construcción de edificaciones, sobre licencias de obras concedidas, en cuyos expedientes constará la descripción de las obras a realizar y los importes presupuestados.

En el caso de indicios de riesgo de facturas falsas o por importe superior al real comprobación de la realidad de los importes facturados. Para ello, deben requerirse del constructor y, en su caso, del subcontratista, los medios de pago utilizados. Con este propósito se divulgará alguna guía temática ya utilizada en algún ámbito territorial (relacionado con subapartados 8.8. y 9.1.4).

En el caso de los subcontratistas que no llevan o aportan su contabilidad, elaboración de estudios e informes que faciliten la aplicación de la estimación indirecta. Respecto de las subcontrataciones, además, se aplicarán las medidas propuestas en los subapartados 8.8. y 9.1.4.

Elaboración y mantenimiento de un censo actualizado de UTES, identificando sus miembros, para efectuar una selección más adecuada de las empresas a comprobar teniendo en cuenta no sólo la actividad realizada directamente por éstas, sino también la efectuada en colaboración con otras empresas mediante UTES, lo que exigirá coordinación de las actuaciones.

4.5. Control de transmisiones entre particulares de inmuebles de segunda mano e inversiones de particulares

El principal riesgo fiscal, en este ámbito, deriva de la declaración de valores inferiores a los reales, propiciando la ocultación de plusvalías por el transmitente y el afloramiento, por el inversor, de rentas o patrimonios no declarados. Por otra parte, la información procedente del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales debe optimizarse y explotarse de forma sistemática.

A estos efectos, es esencial la colaboración entre el Estado y las CCAA (relacionado con subapartado 2.7).

Medidas:

Mejora de la información procedente de las declaraciones de ITP, previo acuerdo con las CCAA, incorporando nuevos datos como la referencia catastral (relacionado con subapartado 1.d), sexto guión).

Utilización sistemática de precios de referencia de inmuebles a efectos de análisis de riesgos y con el objeto de facilitar la selección de forma prioritaria de aquellos casos en los que las diferencias entre los valores declarados y los reales son más importantes, para lo cual la Agencia Tributaria debe contar con estudios específicos. En particular, se debe requerir información a las sociedades de tasación y contar con el sistema de estimación de precios de mercado que está diseñando la Dirección General del Catastro con utilización de una aplicación informática basada en redes neuronales.

4.6. Control de arrendamientos por particulares

Según las publicaciones especializadas existen en España alrededor de 3 millones de inmuebles desocupados, que en muchos casos se utilizan para el alquiler sin que se declare la actividad. El control es más difícil cuando se trata de viviendas, dado que no se dispone de información directamente suministrada por el arrendatario (que no está obligado a practicar retención ni a declarar los pagos en el modelo 347).

También constituyen un área de riesgo los arrendamientos de centros logísticos, dado al auge de la logística en los últimos años en España, que ha fomentado la construcción de grandes naves de almacenamiento que los grandes operadores logísticos arriendan a las empresas comercializadoras, para lo cual captan inversores dispuestos a afrontar la construcción de las naves y rentabilizar la inversión.

Medidas:

Propuesta de captación de información de los órganos competentes de las Comunidades Autónomas sobre fianzas en arrendamientos.

Con el objeto de identificar áreas de riesgo en relación con arrendamientos no declarados, realización de comprobaciones, mediante procedimientos informáticos, a no declarantes de rendimientos del capital inmobiliario y titulares de viviendas, que serán complementados, en su caso, con visitas de Agentes Tributarios.

Identificación mediante la utilización de la información que figura en las bases de datos de la Agencia Tributaria y la información catastral disponible de titulares de locales comerciales que no declaran rendimientos del capital inmobiliario ni rendimientos de actividad económica (tratándose de personas físicas) o que no figuren como arrendadores en el modelo de declaración resumen anual del IVA (tanto personas físicas como entidades). Una vez efectuada la identificación se constatará mediante visitas si los locales comerciales están desocupados o se está desarrollando en ellos alguna actividad.

Realización de una prueba piloto en relación con los arrendamientos de naves de almacenamiento por Centros Logísticos.

4.7. Control de operaciones inmobiliarias de no residentes

Las características de este tipo de inversores recomiendan analizar de forma específica los riesgos fiscales asociados a la tenencia, inversión y desinversión inmobiliarias por las entidades o personas físicas no residentes.

Existen dificultades para identificar correctamente a los titulares no residentes de inmuebles y sin el conocimiento de la titularidad no es posible hacer un seguimiento del cumplimiento fiscal de las obligaciones fiscales derivadas de la propia titularidad (especialmente en el Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles), de la explotación de los inmuebles (básicamente arrendamientos) y de su posterior transmisión (ganancias patrimoniales y retenciones).

Capítulo aparte lo constituye el uso de sociedades interpuestas para la adquisición de inmuebles en España y la ocultación de la verdadera titularidad de los fondos destinados a estas inversiones, con uso de sociedades domiciliadas en paraísos fiscales (caso de sociedades gibraltareñas con intereses inmobiliarios en determinadas zonas de Andalucía), y que, en buena parte, se han transformado en sociedades limitadas españolas (que a su vez son interpuestas respecto al titular efectivo), eludiendo de esta manera el Gravamen Especial, previsto exclusivamente para las entidades no residentes.

También constituye un importante riesgo fiscal, el uso, bajo cualquier título y de manera estable, de inmuebles en España por personas formalmente no residentes con importantes patrimonios en España que ocultan la residencia efectiva en nuestro país.

Por otra parte, también hay que resaltar las dificultades y retrasos en la recepción de información necesaria para las investigaciones, sobre todo cuando se trata de intercambios de información internacionales.

Medidas:

Elaboración de un censo de personas y entidades no residentes con inmuebles en España.

Utilización de la información disponible sobre tráfico de divisas y la que figura en los Registros de Inversiones Extranjeras de la Secretaría de Estado de Economía para seleccionar personas físicas y entidades no residentes a investigar. Para ello se analizará la información procedente de las entidades financieras y de los propios inversores, información que podría remitirse a la Agencia Tributaria por suministro periódico y no como hasta ahora mediante requerimientos específicos. Se debe utilizar también la información sobre inversiones españolas en paraísos fiscales, para comprobar la aplicación de las normas de transparencia fiscal internacional y la justificación del origen de los fondos invertidos.

Estudio de la posibilidad de acceso en determinados casos a las bases de datos de los países a los que es necesario requerir información para la investigación, mediante los correspondientes acuerdos internacionales, para facilitar la investigación, incluso con realización de comprobaciones conjuntas.

Propuesta de norma para establecer la obligatoriedad de utilización del NIF español y el número de referencia catastral en las compraventas inmobiliarias, incluidas aquellas en las que intervenga un no residente, impidiendo el otorgamiento de escritura pública o el acceso al Registro, en otro caso. Sería conveniente que, junto con la identificación de la sociedad adquirente, en determinados casos, se identificaran también los socios, impidiendo el acceso al Registro si no lo hiciera.

Establecimiento de la obligación de solicitar el NIF español exigible a las sociedades domiciliadas en paraísos fiscales, cuando pretendan operar en España por cualquier medio: abrir una cuenta de no residente, adquirir inmuebles, acciones, constituir establecimientos permanentes, etc. (relacionado con subapartado 6.2).

Extensión de la sujeción al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles a las sociedades españolas entre cuyos socios haya sociedades que, a su vez, cumplan los requisitos para aplicar este impuesto.

Estudio de formas de gravamen específicas para las plusvalías mobiliarias, intereses o dividendos procedentes de sociedades inmobiliarias no residentes

4.8. Control de la intermediación inmobiliaria y financiación hipotecaria

En la intermediación inmobiliaria el principal riesgo fiscal lo constituye la ocultación de los ingresos por quien desarrolla la actividad, sin que en estos casos la operación se documente mediante la expedición de factura.

En cuanto a la financiación hipotecaria de particulares, cuando la solicitud de un préstamo hipotecario se hace difícil o es denegada por las entidades de crédito, existen empresas de servicios financieros que captan inversores dispuestos a prestar con garantía hipotecaria y a un interés superior al usual del mercado. Al tratarse de préstamos entre particulares, la Administración Tributaria carece de información sobre los mismos (no se recogen en el modelo 181) y, en consecuencia, existe un claro riesgo de ocultación de ingresos por el prestamista. Además, si el prestatario pagador es una sociedad o una persona física que actúa en el ejercicio de una actividad económica, también existe el riesgo de que no se practique la oportuna retención sobre los intereses satisfechos.

Medidas:

Captación de información de las entidades franquiciadoras respecto de los intermediarios en operaciones inmobiliarias que utilizan su franquicia (se estima que en la red de franquicias hay más de 5.000 agencias). También se solicitará información a las entidades de crédito sobre las operaciones en las que el intermediario haya percibido comisiones de dichas entidades por los clientes que soliciten la financiación de la compra del inmueble a la entidad de crédito a través del intermediario.

Requerimiento de información a las Notarías y Registros de la Propiedad sobre las hipotecas constituidas en garantía de préstamos otorgados por personas físicas o entidades distintas a las de crédito.

En cuanto a los intermediarios de préstamos, se recabará información sobre las comisiones percibidas de las partes que intervienen en el préstamo.

Extensión de la obligación de información que incumbe a las entidades financieras sobre préstamos hipotecarios concedidos a cualquier operación financiera relativa a inmuebles.

4.9. Control de la interposición de sociedades y el blanqueo de capitales

Es bien conocido que muchos inmuebles de alto valor son adquiridos mediante sociedades, que normalmente actúan como meras patrimoniales (sin actividad), ocultando así la verdadera titularidad de los inmuebles, deduciéndose gastos indebidamente y, en su caso, el IVA soportado en la adquisición del inmueble, siendo habitual su utilización por socios, administradores o familiares, sin imputarse rentas en especie. Además, esta interposición puede ocultar ingresos realmente obtenidos por los socios o administradores (ocultados o formalizados a través de prestaciones de servicios ficticios de sus sociedades patrimoniales a sus empresas), sin olvidar que los casos más graves de interposición societaria pueden estar relacionados con el blanqueo de capitales y los paraísos fiscales, como se ha analizado en otros apartados. Todo ello se ve favorecido por la falta de información en las bases de datos sobre la composición societaria de determinados tipos de sociedades, especialmente las limitadas. Este subapartado está relacionado con los subapartados 2.3 y 5.1.4.

Medidas:

Propuesta normativa para el establecimiento de una renta estimada para las sociedades interpuestas (patrimoniales) con inmuebles por encima de un determinado valor, de configuración similar a la ya existente en el IRPF.

Identificación, a partir de la información catastral, de las sociedades que son titulares de viviendas, tratando de distinguir aquellas patrimoniales de las dedicadas a la promoción y arrendamiento, de manera que pueda comprobarse la justificación de la inversión realizada en las adquisiciones y los usuarios reales de los inmuebles.

4.10. Control de los incentivos fiscales

Algunos incentivos fiscales son de aplicación muy generalizada y representan rúbricas muy importantes de gasto fiscal, de manera que conviene controlarlos mediante comprobaciones masivas:

- Deducción por adquisición de vivienda. Las irregularidades más habituales son la aplicación de la deducción a segundas residencias, el cambio de vivienda habitual aplicando nuevamente la deducción sin considerar la practicada por la inversión anterior, el incumplimiento del plazo de 4 años en cuentas vivienda, etc.

- Exención por reinversión de la vivienda habitual. Las principales irregularidades son la falta o insuficiencia de la reinversión, la efectuada fuera del plazo de los dos años o su aplicación a inmuebles que no son vivienda habitual.

- Reducción prevista en el artículo 42 del Texto Refundido de la LIS: Es frecuente el incumplimiento del requisito de que los elementos del inmovilizado reinvertido estén afectos a la actividad (supuestos de viviendas para su disfrute por los socios y/o sus familiares) y, sobre todo, suele aplicarse indebidamente a los terrenos sobre los que se desarrolla una promoción y a las edificaciones que constituyen existencias y no inmovilizado.

Medidas:

Intensificar los controles respecto de las fechas de transmisión y reinversión en la vivienda habitual, con utilización de la información sobre el importe acogido a la reinversión y el valor de adquisición de la vivienda en la que se materializó.

Explotación de la información contenida en las bases de datos tributarias sobre el importe acumulado de las inversiones en vivienda habitual que se han acogido a la deducción, teniendo en cuenta los datos históricos del contribuyente.

Explotación de la información sobre el inicio de la inversión en cuenta vivienda y control de la efectiva inversión de los fondos.

Obtención de datos de consumos (electricidad, agua, gas, etc.) de las empresas suministradoras para el control de la posible aplicación indebida de la deducción por vivienda a segundas residencias.

Promover la colaboración con las Comunidades Autónomas (relacionada con subapartado 2.7) en el control del cumplimiento de los requisitos para la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y para aplicar bonificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones cuando se trata de sociedades patrimoniales.

Identificación de sociedades que se hayan aplicado la deducción del artículo 42 del Texto Refundido de la LIS (deducción por reinversión de beneficios extraordinarios) cuando se detecten situaciones que hagan presumir irregularidades, como, por ejemplo, cuando posean viviendas o terrenos.