Establece la Ley de arrendamientos Urbanos vigente, en concreto en su artículo 9, un plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento de viviendas (obligatorio para el arrendador), en garantía del arrendatario. Así, se reconoce en el citado artículo el principio de libertad contractual, al establecer que la duración del arrendamiento será pactada por las partes. Si las partes no han estipulado plazo de duración en el contrato, o el plazo es indeterminado, el contrato se entiende celebrado por un año. Si se pacta un plazo inferior a 5 años (por ejemplo, un año), en este caso el arrendatario tiene dos opciones:

1.   Que el contrato se prorrogue obligatoriamente para el arrendador, por plazos anuales hasta que alcance la duración mínima total de 5 años.

2.   Manifestar al arrendador, al vencimiento del contrato o de alguna de las prórrogas anuales legalmente previstas (en el supuesto que nos comenta cabrían 4 prórrogas de un año cada una, hasta completar la duración total de 5 años), su voluntad de no renovar el contrato. Dicha manifestación deberá realizarlas con 30 días de antelación a la terminación del mismo o de cualquiera de sus prórrogas.

La Ley de arrendamientos Urbanos, así mismo, regula el desistimiento del contrato, de este modo, al igual que protege al arrendatario estableciendo una estabilidad mínima para los arrendamientos de vivienda también protege al arrendador frente a permanencias anormalmente cortas del arrendatario. Así, en cuanto al desistimiento, establece la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos que para los contratos de duración superior a cinco años el arrendatario puede desistir del mismo siempre que el arrendamiento hubiere durado al menos cinco años. Para este supuesto la ley permite que se pacte en el contrato una indemnización a favor del arrendador por cuantía equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir.

En cuanto al desistimiento por el arrendatario, con anterioridad al término por el que fue pactado, cuando el contrato de arrendamiento sea de duración inferior a cinco años, que es el caso que nos comenta, al no haber sido esta materia expresamente regulada por la L.A.U., no existe unanimidad en la doctrina, aunque mayoritariamente la misma entiende que en este caso el desistimiento antes del plazo pactado supondría un incumplimiento contractual por parte del arrendatario de modo que aplicándose los preceptos del código civil relativos al incumplimiento de los contratos, el arrendador podrá optar, bien entre reclamar una indemnización en concepto de los daños y perjuicios causados por la extinción del contrato con anterioridad a su plazo o bien por reclamar todas las rentas pendientes en función de los meses que restasen hasta la conclusión del contrato.

No obstante, entendemos que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 6 de la L.A.U., cabría pactar con el arrendador que dicho desistimiento no diera lugar a indemnización alguna, más aún si se ha pedido aval bancario como garantía.

Salvo mejor opinión en derecho.

Agradeciéndole la confianza depositada en el web jurídico para el ciudadano de Datadiar.com, atentamente le saluda,

Abogado. Datadiar.com